Deutsche Bank, Hong Lai Huat, Vonovia – Immobilienmarkt bleibt heiß

Deutsche Bank – nächster Großinvestor steigt aus

Während die Zinswende in den USA bereits begonnen hat, sträubt sich die EZB aktuell noch. Steigende Zinsen könnten vor allem für die südeuropäischen Länder mit den Staatsanleihen zum Problem werden. Während in Europa also noch eine Nullzinspolitik gefahren wird steigen die Zinsen für Immobilienkredite schon wieder. Anfang des Jahres lagen die Konditionen noch bei 1%, aktuell werden Zinssätze zwischen 2,2 und 2,4% verlangt. Gut für Banken, wie beispielsweise die Deutsche Bank, die endlich mehr Zinsen für ihr geliehenes Geld bekommen. Steigt der Leitzins, dann dürfte die Zinskurve für Immobilienkredite weiter steigen.

Doch das ist Zukunftsmusik. Aktuell steht die Aktie der Deutschen Bank massiv unter Druck. Einer der Großinvestoren will raus aus der Beteiligung und soll 116 Mio. Aktien zu 10,98 EUR an institutionelle Investoren platziert haben. Das ist nach Cerberus schon der zweite größere Aktionär, der seine Stücke verkauft. Cerberus hatte auf eine Fusion von Commerzbank mit der Deutschen Bank gewettet. Da von einer Fusion momentan keine Rede mehr ist, könnten andere Investoren, die ebenfalls diese Wette eingegangen sind, ihr Engagement beenden. Als Abgeber kommen nur Blackrock oder die Capital Group in Frage.

Ein Sprecher der Deutschen Bank kommentierte das Geschehen wie folgt: „Wir sind weiterhin von unserer Strategie überzeugt, die wir während unseres Investor Deep Dive im März dargelegt haben.“. Dabei hatte das Unternehmen seine neuen Ziele formuliert. Die Eigenkapitalrendite soll von 8% auf 10% steigen und auch beim Cost-Income-Ratio sollen sich die Kennzahlen von bisher 70% auf 62,5% verbessern. Die Aktie hat sich daraufhin deutlich von ihrem Jahrestief bei 8,16 EUR entfernt und notierte vor der Platzierung teilweise über 12 EUR. Nach der Platzierung notiert der Wert aktuell bei 10,94 EUR.

Hong Lai Huat – Turnaround 2021 geschafft

In Singapur beträgt der Immobilienpreis für ein durchschnittliches Apartment in der Innenstadt pro qm über 20.000 USD. Dort ist die Hong Lai Huat Group vor über 30 Jahre als Immobilienentwickler und Bauträger gestartet. Insgesamt acht Wohn-, Gewerbe- und Industriegebäude errichtete die Gruppe in der asiatischen Metropole. Seit 2008 hat das Unternehmen auch in Kambodscha Fuß gefasst. 2015 wurde dort mit dem Bau des D’Seaview Projekts gestartet, das über 737 Wohn- und 67 Gewerbeeinheiten verfügt. 2019 folgte das Royal Platinum Projekt, was aus 851 Wohn- und 50 Gewerbeeinheiten besteht und der Gruppe zu 50% gehört. Während D’Seaview gebaut und fast vollständig vermarket ist, sind erst 20% des Royal Platinum Projekts, das Ende 2023 fertiggestellt werden soll, verkauft. Nachdem die Corona Restriktionen dort wegfallen, sollte Bewegung in die Vermarktung kommen.

Bewegung gibt es auch beim aktuell spannendsten Projekt der Gruppe, dem Agriculture Hub, das 100qkm groß ist. Auf dem Gebiet, was in etwa 1/7 der Fläche von Singapur hat, soll eine kleine Stadt rund um die Landwirtschaft entstehen mit Plantagen, Viehzucht, Fabriken für Lebensmittel und Baustoffe sowie Logistikzentren. Gespeist wird das ganze durch erneuerbare Energien wie Solarstrom und Wasseraufbereitungsanlagen. Seit Mitte Februar arbeitet die Gruppe mit der Singapur Manufacturing Federation (SMF) zusammen, die ihr Netzwerk von 5.000 Unternehmen zur Verfügung stellt. Die SMF Mitglieder können so ihre Märkte erweitern und die Hong Lai Huat Group steht als Ansprechpartner vor Ort bereit.

Am 28. Februar gab das Unternehmen seine Geschäftszahlen für 2021 bekannt. Nach dem von Corona geprägten schweren Jahr 2020 wurde der Turnaround durch starke Immobilienverkäufe geschafft. Der Nettogewinn lag bei 6,1 Mio. Singapur Dollar (SGD), nach einem Verlust 2020. Der Umsatz kletterte um 132% auf 16,7 Mio. SGD. Auch die Bruttomarge konnte auf 62% zulegen, von 38% im Vorjahr. Das Management hält über 47% der Anteile, was für ein großes Engagement spricht. Neben dem Großprojekt Agri-Hub besitzt das Unternehmen noch 2 weitere Objekte in Kambodscha, die noch unentwickelt sind. Die Aktie läuft seit September letzten Jahres seitwärts und notiert aktuell bei 0,096 SGD. Das Unternehmen zahlt auch wieder eine Dividende von 0,002 SGD aus, was 32% des Jahresüberschusses entspricht.

Vonovia – hat drei Problemfelder

Wer lieber in ein deutsches Immobilienunternehmen investieren möchte, der kommt kaum um Vonovia herum. Die Bochumer besitzen mehr als 565.000 Wohnungen in Deutschland. Schweden und Österreich. Der Portfoliowert liegt bei etwa 97,8 Mrd. EUR. Bei diesen Summen ist klar, dass dabei auch auf Fremdmittel gesetzt wurde. Sollten die Zinsen im Euroraum also steigen würde das unmittelbare Auswirkungen auf die Rentabilität von Vonovia haben. Laut den Zahlen vom 3. Quartal 2021 liegen die kurzfristigen Schulden bei 22 Mrd. EUR und die langfristen bei 57 Mrd. EUR. Von daher kann man von einer gewissen Zinssensitivität beim Konzern ausgehen.

Nach der Übernahme von der Deutschen Wohnen will das Unternehmen dieses Jahr um 20% wachsen. Beim operativen Ergebnis werden rund 2 Mrd. EUR erwartet. Einen Teil dazu tragen die steigenden Mieten bei. 2021 stiegen die Mieteinnahmen um 2,4%. Durch die rasant gestiegenen Energiepreise sieht der CEO Rolf Buch eine Riesen-Problemflutwelle auf das Unternehmen zukommen. Zwei Drittel der Wohnungen werden mit Gas beheizt und der Gaspreis ist explodiert, so dass die kommenden Nebenkostenabrechnungen für viele Mieter ein Problem darstellen könnten.

Nimmt man die Rufe nach Enteignungen von großen Wohnungsgesellschaften hinzu, so gibt es aktuell drei Problemfelder. Die Zinsen werden sicherlich nicht so schnell steigen, Enteignungen wird es nicht geben, nur die Energiepreise sind schon jetzt als echtes Problem absehbar. Ist der Abverkauf der Aktie seit August letzten Jahres gerechtfertigt? Über 30% hat die Aktie seitdem nachgegeben und notiert aktuell bei 40,32 EUR. Die aktuelle Dividendenrendite beträgt 4,1%. Langfristig sollte die Aktie wieder steigen, denn bezahlbarer Wohnraum in Deutschland ist und bleibt knapp.

Der Immobilienmarkt ist ein teures Pflaster geworden. Speziell wenn nun auch noch die Zinsen steigen sollten. Die Deutsche Bank würde davon stark profitieren. 1% mehr würde im Kreditgeschäft einen 3-stelligen Millionenbetrag bringen. Eine Alternative sind Immobilienaktien. Hong Lai Huat ist im besonderes teuren Singapur vertreten, aber hat seine Geschäftstätigkeit nach Kambodscha ausgeweitet. Mit dem Agri-Hub Projekt ist man auf Jahre ausgelastet. Vonovia setzt nur auf Wohnimmobilien und ist damit bisher gut gefahren. In Zukunft könnten drei Schwierigkeiten auf den Konzern zukommen. Dafür ist der Wert aber auch schon 30% gefallen und notiert unter Buchwert.